Государство регулярно распродает или сдает в аренду свободные гектары — от участков под ИЖС до земли под бизнес. Сделки проходят не по знакомству, а на имущественных торгах: кто подготовился, тот забирает лот по стартовой цене. Даже если вам нужна всего одна «сотка», знание аукционных правил сэкономит деньги, время и нервы. 

Любой участок из казны меняет владельца исключительно через торги по Земельному кодексу. Сначала извещение, затем аукцион, на финише — договор аренды или купли-продажи вместе с регистрацией права. Эксперты «Контур.Закупок» покажут, как пройти маршрут без штрафов и рисков, чтобы получить землю на честных условиях. 

Нормативная база и типы участков, которые попадают на торги

Основой любых торгов за государственную или муниципальную землю служат статьи 39.11-39.20 Земельного кодекса. Они описывают всю цепочку — от решения уполномоченного органа о старте аукциона до регистрации права нового владельца. 

Ключевых моментов несколько: лот формируется как один участок (объединять земли в «пакеты» запрещено); извещение размещают как минимум за 10 рабочих дней; шаг ставки и порядок внесения задатка закреплены прямо в кодексе. 

Организатором аукциона выступает уполномоченный орган (он публикует извещения, принимает заявки и подписывает договоры): 

• муниципальный комитет по управлению имуществом;
• региональное министерство имущественных отношений;
• орган Росимущество или иное федеральное ведомство.

На торги попадают участки любых категорий, за исключением особо охраняемых и зарезервированных для нужд государства. Чаще всего в продажу или аренду уходят ЗУ под:

• индивидуальное жилищное строительство;
• сельхозпроизводства;
• коммерческую застройку;
• промышленность и логистику;
• рекреацию и туризм. 

Искать торги можно через сервис ГИС «Торги», а также на сайтах федеральных ЭТП и региональных администраций. Проверка участков осуществляется с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра. 

Что изменилось в земельных торгах в 2025 году: главное для участника

В 2025 году земельные аукционы ускорились: правило «кто готов быстрее» стало буквальным. На подачу заявки теперь отводится пять рабочих дней вместо десяти (а на подписание договора — всего семь). Затянуть процесс не выйдет. В числе прочих значимых изменений: 

1. Шаг аукциона. Закон жестко закрепил диапазон 1-5% от стартовой цены.
2. Подпись протокола. Все участники подписывают его в один день, результаты объявляются одновременно, без «тихих» правок.
3. Цифровизация. Бумажные торги под строгим контролем, почти все процедуры ушли на ЭТП, а доступ проверяют через ЕИС.

Времени стало меньше, а требований — больше. Участникам торгов следует готовить комплекты документов заранее. 

Пошаговая инструкция: как купить участок на аукционе

Процедура покупки государственной земли укладывается в шесть шагов. Сначала ищем подходящий участок и проверяем его статус. Затем готовим пакет документов и вносим задаток. Далее — участвуем в электронном аукционе, заключаем договор и фиксируем право с помощью Росреестра. Расклад простой: главное — идти по порядку. Если подготовиться заранее, работа отнимет минимум времени и нервов. 

Шаг 1. Найти и проверить лот

Искать подходящую землю можно на сайте ГИС «Торги». Если там подходящего участка не оказалось, следует рассмотреть разделы с недвижимостью на «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» или «РТС-Тендер». После окончательного выбора лота нужно скачать извещение, скопировать кадастровый номер и открыть карту Росреестра для проверки: 

• площадей и границ;
• категорий и ВРИ;
• сервитутов, арестов и лесных фондов;
• санитарных и охранных зон.

Дополнительно стоит взять ГПЗУ или генплан и убедиться, что проект вписывается в зонирование. При появлении любой неясности необходимо направить письменный запрос в муниципалитет до подачи заявки. В конце можно проверить Региональный реестр ограничений.

Шаг 2. Подготовить пакет документов

Следующий этап — сбор сканов документов и проставление на них квалифицированных электронных подписей. Здесь важно проверить все сроки действия, ведь просроченный файл равен отклоненной заявке. 

Шаг 3. Подать заявку и внести задаток

Заявка подается на выбранной ранее площадке в электронном виде. Участник торгов заходит в карточку, заполняет данные, загружает архив с документами, подписывает все с помощью КЭП и подтверждает отправку. Здесь важно проверить, чтобы поля совпадали с извещением, а форматы файлов укладывались в требования ЭТП. Ошибки в адресе, ИНН или кадастровом номере приведут к автоматическому отказу. 

Задаток перечисляется со счета участника, указанного в заявке, не позднее даты из извещения. Перечисление идет в казну или на специальный счет ЭТП. Квитанцию или выписку следует прикрепить к заявке и подписать той же квалифицированной подписью. Несовпадение реквизитов вновь приведет к автоматическому отказу. 

Шаг 4. Пройти аукцион

Торги длятся считаные минуты: система беспристрастна, ошибки стоят победы. Алгоритм участия в аукционе выглядит так: 

1. Проходим авторизацию на ЭТП. Проверяем статус «допущен» за 10-15 минут до старта. 
2. Ждем активации таймера. После запуска щелкаем по кнопке «Сделать предложение», система сама добавит шаг 1-5% к цене. 
3. Продлеваем раунды. Ставки пролонгируют торги на 10 минут. Если за этот период никто не повысит цену, раунд закроется.
4. Побеждаем или проигрываем. Победителем становится участник с последним ценовым предложением. 
5. Ждем формирования протокола. ЭТП создаст его в течение часа, подписать должны все допущенные. 

При появлении технических сбоев необходимо сделать скриншот и сразу позвонить на горячую линию площадки. Эксперты составят акт инцидента и помогут восстановить допуск или оспорить итог. 

Шаг 5. Заключить договор купли-продажи

После публикации итогового протокола у победителя есть семь календарных дней, чтобы подписать его и проект договора в личном кабинете площадки через КЭП. Перед подписью следует перепроверить кадастровый номер, цену, площадь участка и реквизиты сторон: ошибки после подачи исправить будет практически невозможно. 

Как только протокол окажется подписанным, необходимо внести оставшуюся сумму цены лота на указанный казначейский счет и оплатить госпошлину за регистрацию права. Затем орган власти направит электронную заявку в Росреестр: выписка из ЕГРН появится в кабинете примерно через неделю. 

Шаг 6. Зарегистрировать право собственности

Победителю, подписавшему договор и оплатившему участок, остается только узаконить право в Росреестре. Этот процесс теперь полностью электронный, при точном исполнении занимает до недели: 

1. Оплачиваем госпошлину. 2 000 р. для физических лиц и 22 000 р. — для юридических лиц соответственно. 
2. Готовим комплект документов. Протокол аукциона, договор, платежка с закрытием остатка цены и квитанция пошлины. 
3. Загружаем сканы на ЭТП. Система сама направит их в Росреестр, электронная регистрация длится до пяти рабочих дней. 
4. Следим за статусом заявки. Здесь на помощь придет сервис «Проверка запроса» от самого Росреестра. 

Когда нужна именно бумажная выписка с «живой» печатью — можно зайти с тем же пакетом документов в любой МФЦ. После получения выписки из ЕГРН собственность оформляется окончательно. 

Если нужна аренда: схема действий и отличия от покупки

Иногда участок выгоднее взять в долгосрочную аренду, а не выкупать сразу. Особенно если речь идет о прибрежной полосе или сельскохозяйственном угодье. Правила участия в торгах будут теми же, но риски окажутся выше: 

• водоохранные зоны, прибрежные полосы, а также часть лесного и резервного фонда только сдаются, продаж почти не бывает;
• срок аренды до 49 лет, ставка 0-5% от кадастровой стоимости, в первые годы возможна отсрочка;
• документов меньше, не нужно согласие супруга или протокол о крупной сделке, зато придется приложить график освоения;
• задаток рассчитывается от годовой арендной платы (порядка 20%), а не от полной стоимости земли;
• после освоения и выполнения обязательств арендатор вправе выкупить участок без повторных торгов за 15-25% от кадастра. 

Аренда снижает стартовые расходы и сохраняет опцию выкупа, если проект окажется прибыльным. 

Практические советы от экспертов сервиса «Контур.Закупки»

Прежде чем подавать заявку на участие в земельных торгах, пройдитесь по короткому чек-листу: он отсеет проблемные участки и сэкономит немало денег, нервов и времени на доработках: 

1. Выписка из ЕГРН. Проверьте кадастровый номер, границы и вид разрешенного использования.
2. Генплан и ПЗЗ. Убедитесь, что участок не попадает под красные линии, а также зоны развития и изъятия. 
3. Ограничения. Посмотрите сервитуты вместе с водоохранными, лесными и санитарными зонами в региональном реестре.
4. Цена. Сравните старт аукциона с кадастровой стоимостью ЗУ: если надбавка выше 30%, запросите обоснование у организатора.
5. Доступ. Обязательно оцените качество дорог и инженерных сетей, ведь их отсутствие способно удвоить итоговые расходы. 

Составьте трехстрочный бюджет: «до торгов» (правовая экспертиза и задаток), «во время торгов» (цена лота, госпошлина, комиссии ЭТП) и «после торгов» (межевание, коммуникация, вывод из аренды). Добавьте резерв в размере 15% на непредвиденные работы и внимательно ознакомьтесь с примечаниями к извещению — часто там скрыты различные дополнительные обязательства.